Sanayi Parselinin Tapusunu, Yasal Sorumluluklarını Yerine Getirerek Alan Katılımcıdan Devralan Yeni Katılımcının Üretim Faaliyetinde Bulunmaması Halinde OSB'nin Tesis Edebileceği İşlemler

Uygulamada, sanayi parselinin mülkiyetini katılımcıdan devralan yeni katılımcıların, üretim faaliyetinde bulunmadığı ve boş bıraktığı, depolama amacıyla kullandığı vs görülmektedir. Bu gibi durumlarda OSB tarafından, üretim faaliyetinde bulunmayan ve taşınmazı amacı dışında kullanan yeni katılımcıya karşı uygulanabilecek bir işlem var mıdır? OSB, sanayi parselinin amacına uygun kullanılmasını teminen ne yapabilir? Bu taşınmazın yeniden OSB mülkiyetine dönmesini ve amacına uygun kullanacak bir diğer katılımcıya tahsis veya satışının yapılmasını sağlamanın olanağı var mıdır?

Öncelikle belirtmek gerekir ki; OSB’lerin birincil amacı, sağlıklı, ekonomik, güvenilir nitelikte gerekli alt yapı, üstyapı, sosyal tesisler ve teknoparklarla donatılmış planlı bir üretim alanı oluşturmaktır.  Dolayısıyla OSB’ler, kamu yararına faaliyette bulunmakta ve kamu hizmeti yapmaktadırlar. Bu itibarla, kamusal amaçlarını gerçekleştirebilmek için, sanayi parsellerinin boş kalmaması ve bir an önce mevzuatın aradığı koşullarda üretim tesislerinin kurularak faaliyete geçilmesinin sağlanması için gerekli tedbirleri almak görev ve yükümlülükleri bulunmaktadır.

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 18’inci maddesinin üçüncü fıkrasında “Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz.” hükmü, beşinci fıkrasında ise “Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti hâlinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.” hükmü yer almaktadır.

Kanunda yer alan bu hükümlerden anlaşılacağı üzere; katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar, hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz. Örneğin; imalat sanayiine yönelik faaliyette bulunulması için tahsis edilen sanayi parsellerinin, katılımcı tarafından dahi sadece tamirhane, depo, ambar, atölye veya stok alanı olarak üretim harici kullanılması ve bu amaçlarla kullanılmak üzere kiralanması ya da boş bırakılması mümkün değildir. Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.

OSB’lerde sanayi parselinin mülkiyetinin katılımcılar tarafından edinilebilmesi; 4562 sayılı Kanunun 18’inci maddesi ile OSB Uygulama Yönetmeliğinin 58’inci maddesinde yer alan koşulların gerçekleşmesi şartına bağlanmıştır. Buna göre, katılımcıya tahsis edilen sanayi parselinin tapusunun geri alım şerhi konulmadan verilebilmesi için, “işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınarak tesisin üretime geçmiş olması” koşulunun gerçekleşmesi gerekmektedir.

Öte yandan; kendisine OSB alanında tahsis veya satış yapılmış katılımcıya, bu arsasını satma, devretme ve temlik etme konusunda birtakım sınırlamalar getirilmiştir. Bu sınırlamalar; OSB’lerin amacının gerçekleşmesi ve OSB içindeki arsaların spekülatif amaçlarla el değiştirmesinin önüne geçilmesi amaçlarına hizmet eder niteliktedir.

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 18’inci maddesinin üçüncü fıkrasında, “Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar, katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı alınıp tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir.” hükmü, gerçekten sanayi tesisi kurarak üretim yapmak iradesinde olanların tahsis talebinde bulunması ve OSB’lerde yer alan sanayi parsellerinin, ticari amaçla ediniminin ve satışının önlenmesi amacıyla getirilmiştir. Nitekim OSB Uygulama Yönetmeliğinin 61’inci maddesinde yer alan tahsis iptaline ilişkin düzenlemeler de sanayi parsellerinin, üretim tesisi kurmayan katılımcılardan alınarak gerçekten üretim yapacak olan katılımcılara tahsis edilmesi amacına hizmet etmektedir.

Yine 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 18’inci maddesinin dokuzuncu fıkrasında, “OSB sınırları içerisinde yer alan OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına “Taşınmazın icra yoluyla satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB’den uygunluk görüşü alınması zorunludur.” şerhi konulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.” hükmü yer almaktadır.

Belirtilen yasal çerçevede; OSB’de bulunan sanayi parselinin tapusunu mevzuatın aradığı koşulları yerine getirerek alan katılımcıdan devralan yeni katılımcıların da üretim faaliyetinde bulunması gerektiği, aksi halde 4562 sayılı Kanunun 18’inci maddesinin yukarıda yer verilen hükümleri çerçevesinde tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis edilmesinin mümkün olacağı, ancak bunun sağlanabilmesi için tapu iptal ve tescil davası açılması gerektiği değerlendirilmektedir.

Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi benzer bir olayda; OSB içinde bulunan sanayi parselini bir katılımcı şirketten, OSB'ye imalat yapacağı yönünde yatırım taahhütnamesi vermek suretiyle satın alan fakat taahhüdünü yerine getirmeyerek üretim faaliyetinde bulunmayan yeni katılımcıya karşı, OSB tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasında; taşınmazın taraflar arasındaki sözleşmeye uygun olarak üretim tesisi olarak kullanılmadığının bilirkişi raporuyla tespit edildiği gerekçesiyle, kanundaki “katılımcı” tanımına da vurgu yaparak, taşınmazın katılımcı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı Organize Sanayi Bölgesi adına kayıt ve tescili yönünde verilen yerel mahkeme kararını onamıştır.

Son olarak, Anayasanın mülkiyet hakkını düzenleyen 35’inci maddesinde yer alan “Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” hükmünü hatırlamakta yarar görülmektedir. Hiçbir gerçek ya da tüzel kişinin kişisel menfaati ve dolayısıyla sanayi parseli üzerinden rant beklentisi, OSB alanında sanayi faaliyeti gösterilmesindeki toplum yararının önüne geçemeyecektir.

Açıklanan nedenlerle, katılımcıya ait sanayi parselini devralan yeni katılımcının, üretim faaliyetinde bulunmaması halinde; OSB tarafından, üretim faaliyetine başlanması ya da mülkiyetin OSB’ye devri için makul bir süre tanınmasının ve bu sürenin sonunda üretime başlanmaması ya da mülkiyetin OSB’ye devredilmemesi halinde yasal yollara başvurularak sanayi parselinin mülkiyetinin OSB’ye dönüşünün sağlanarak üretim yapacak başka bir katılımcıya tahsis yapılacağı konusunda ihtarda bulunulmasının, verilen sürede üretime geçilmediği ya da mülkiyetin OSB’ye devredilmediği takdirde parselin OSB adına tescili için tapu iptal ve tescil davası açılmasının mümkün olduğu; bu yönde işlem tesisi konusunda öncelikle Müteşebbis Heyet/Genel Kurul tarafından karar alınmasının uygun olacağı değerlendirilmektedir.