Organize Sanayi Bölgelerinde Yapı (İnşaat) Ruhsatı Süreleri ve Tahsis İptaline İlişkin Süreler

Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) tarafından verilen yapı (inşaat) ruhsatlarının süreleri ile tahsis iptaline ilişkin süreler, uygulamada çok karıştırılmaktadır.

Belirtmek gerekir ki; 3194 sayılı İmar Kanununun "Ruhsat müddeti" başlıklı 29'uncu maddesinde, yapı ruhsatlarının geçerlilik süresine ilişkin düzenlemelere; OSB Uygulama Yönetmeliğinin "Arsa tahsis iptali" başlıkla 60'ıncı maddesinde ise sanayi parsellerinin tahsis iptaline ilişkin sürelere yer verilmiş olup bu iki düzenlemenin alanları ve içerikleri farklıdır.

Ancak bu ikisi, uygulamada birbiri ile çok karıştırıldığı için bu iki konuya ilişkin düzenlemeleri bir arada incelemekte yarar olduğu düşünülmektedir.

1) İnşaat Ruhsatının Süresi

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununda, izin ve ruhsat verme ve denetleme yetkisinin OSB'lerde olduğuna; Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde ise, yapı ruhsatlarının 3194 sayılı İmar Kanunu ile ilgili yönetmeliklerde belirtilen hususlar çerçevesinde verilip denetleneceğine ilişkin düzenlemeler yer almaktadır.

Dolayısıyla OSB tüzel kişiliklerinin Bölge içindeki inşaatlar için verdikleri ruhsatların geçerlilik süreleri; 3194 sayılı Kanunun "Ruhsat müddeti" başlıklı 29'uncu maddesinin birinci fıkrasının, "Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır." hükmüne tabidir.

Diğer bir ifadeyle; OSB'den yapı ruhsatını alan hak sahibi,

· yapı ruhsatı aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde inşaatına başlamazsa, bu iki yılın sonunda,

· yapı ruhsatı aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde inşaatına başlamakla birlikte 5 yıl içinde inşaatını bitirmezse, bu beş yılın sonunda

ruhsatı hükümsüz kalır.

Bu şekilde ruhsatı hükümsüz kalan katılımcı, OSB'ye başvurarak ruhsatını yenileyebilir.

Burada düzenlenen süreler, "yapı ruhsatlarının geçerliliğine ilişkin" sürelerdir.

2) OSB'lerde Arsa Tahsisinin İptali

OSB Uygulama Yönetmeliğinde; sanayi parseli tahsis edilen katılımcıların yapı ruhsatı, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı ve ÇED raporu almalarına ilişkin süreler öngörülmüş, bu sürelere uyulmaması halinde ise tahsisin iptal edileceği belirtilmiştir. Böylelikle OSB’lerin amacının gerçekleşmesi ve OSB içindeki arsaların spekülatif amaçlarla el değiştirmesinin önüne geçilmesi teminat altına alınmıştır.

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 60’ıncı maddesine göre, tahsis edilen sanayi parseli ile ilgili olarak;

a) Tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,

b) Yapı ruhsatı aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almayan,

c) 25/11/2014 tarihli ve 29186 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “ÇED Gerekli Değildir” veya “ÇED Olumlu” kararı almayan,

katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir.

Makul sebeplerin varlığı halinde;

· yapı ruhsatının alınmasına ilişkin 1 yıllık süre, toplamda 1 yılı geçmemek üzere,

· yapı ruhsatı alındıktan sonra iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınması için belirlenen 2 yıllık süre ise, toplamda 2 yılı geçmemek üzere

yönetim kurulu tarafından uzatılabilir.

İş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınması için yönetim kurulu tarafından uzatılan 2 yıllık sürede de inşaata başlamış fakat iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış katılımcılar için ise bu süre toplamda 2 yılı geçmemek üzere Bakanlık tarafından uzatılabilir.

Burada düzenlenen süreler, "sanayi parsellerinin tahsis iptaline ilişkin" sürelerdir.