OSB'lerde Sanayi Parsellerinin Satış Bedelinin Belirlenmesinde Üst Sınır ve Bu Sınırın Kaldırılması

a) Mevzuattaki durum:

4562 sayılı Kanunun "Mali Konular" başlıklı 4'üncü Bölümünde yer alan 15'inci maddesinin birinci fıkrası, "Arsa satışları müteşebbis heyetin belirleyeceği prensipler içerisinde yönetim kurulunun yetki ve sorumluluğu ile gerçekleştirilir." hükmünü amirdir. Bu hüküm gereğince, arsa tahsis ve satışlarında tahsis ve satış bedelinin belirlenmesi konusunda yetki, müteşebbis heyete/genel kurula aittir. Müteşebbis heyetin/genel kurulun bu yetkisinin, sanayi parsellerinin satış bedelinin belirlenmesini de içerdiği açıktır.

4562 sayılı Kanunun 15'inci maddesinin ikinci fıkrasında ise; sanayi parsellerinin satış fiyatlarının belirlenmesinde, üst sınır getirilmiştir. Bu hüküm gereğince; fıkranın yürürlüğe girdiği 01.07.2017 tarihinden sonra yapılan/yapılacak tahsis ve satışlarda, müteşebbis heyet/genel kurulun belirleyeceği parsel birim satış fiyatı, birim maliyetinin %25 fazlasını geçememektedir.

Aynı hükümde, birim maliyetinin ne şekilde belirleneceği de düzenlenmiştir. Buna göre parsel birim maliyeti; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’nin muhasebe kayıtlarındaki

· kamulaştırma,

· altyapı inşaatı,

· arıtma tesisi maliyeti,

· genel idare giderleri ve

· yatırım ile ilgili cari giderlerden

oluşan toplam yatırım tutarının 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanacaktır.

Altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde yatırım tutarları ve diğer masraflar tahmini olarak hesaplanır ve kalan harcamalar için taahhütname alınır. Bu şekilde hesaplanan parsel birim maliyeti sonraki yıllar için yeniden değerleme oranlarına göre güncellenir.

4562 sayılı Kanunun 15'inci maddesinin, sanayi parsellerinin satış fiyatlarının belirlenmesinde üst sınır getiren ikinci fıkrası hükmü; hemen hemen tüm organize sanayi bölgelerini olumsuz yönde etkilemekte ve bu hükmün kaldırılması gerektiği yönünde itirazlar dile getirilmektedir.

b) Mevzuatta yer alan sınırlamanın sonuçları ve kaldırılması taleplerinin gerekçeleri:

4562 sayılı Kanunun 15'inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan hükmün kaldırılması gerektiği yönündeki taleplerin nedenlerini araştırırken; OSB Müdürlerimizden Sayın Engin YILDIZ, Sayın Ersin AKPINAR ve Sayın Murat BALAMAN ile görüş alışverişinde bulunduk ve aşağıdaki sonuçlara ulaştık.

Bilindiği üzere; OSB’lerin kurulması, alt yapılarının ve tahsislerin yapılması, çok uzun yılları içine alan bir sürece yayılmaktadır.

Bu süreç içerisinde yapılan kamulaştırmalar ve altyapı yatırımları için harcanan bedellerin, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranıyla güncellenmesi suretiyle maliyet hesabı yapılması ve satış bedelinin bu şekilde hesaplanan maliyetin %25’ini aşamayacağının kabulü; ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik, sosyal ve kültürel gerçekler nedeniyle, OSB’ler açısından bazı sorunlara yol açmaktadır.

Şöyle ki;

1- Bu hüküm, OSB’lerin yapacakları satışlarda satış bedelinin, sanayi parsellerinin rayiç bedellerinin altında kalmasına neden olabilmektedir.

Sanayi parsellerinin, gerek OSB içinde bulunmalarından kaynaklı gerekse sair sebeplerden dolayı, OSB için yapılan harcamalar çerçevesinde kanun hükmüne göre belirlenen tahsis bedellerinin çok üstünde değerlenmesi söz konusu olmaktadır.

Özellikle altyapısını çok önceden tamamlamış ve/veya doluluk oranı yüksek olan OSB’lerde, sanayi parsellerinin rayiç bedelleri, Kanunun sınırladığı şekilde belirlenecek satış bedelinin çok üstünde olabilmektedir.

Henüz dolu olmayan OSB’lerde ise; OSB sınırları dışında bulunan tarla ve arazilere göre fiyatlar düşük kaldığından, yatırımcılar sanayi parsellerinin değerlenmeyeceği düşüncesi ile tercih ve talep etmemektedir.

Ayrıca bu durum, sınırlamaya tabi olmayan mülkiyet sahibi katılımcıların yaptıkları satışlardaki bedellerle OSB’lerin satış bedelleri arasında ciddi farkların oluşmasına ve bu surette, mevzuat kurgusunun engellemeye çalıştığı "sanayi parsellerinin rant aracı olması ya da spekülatif amaçlarla alım/satım" yapılmasına da neden olabilmektedir.

2- Kanun değişikliğinden önce yüksek bedelle tahsis almış olan katılımcılarla, yürürlükteki hüküm nedeniyle daha düşük bedelle (maliyet +%25’ten) tahsis alacak katılımcılar arasındaki büyük bedel farkı; eski tahsis alan katılımcılarda olumsuz duygu ve düşüncelere yol açmaktadır.

Daha da ötesi; yüksek bedelle tahsis alan eski katılımcılar, yargı yoluna gidebilmekte ve/veya tahsislerini iade ederek yeni belirlenecek tahsis bedeli üzerinden yeniden tahsis talebinde bulunabilmektedirler. Bunun sonucunda ise OSB'ler gelir kaybına uğrayabilmektedir.

3- Mevzuatımızda, az sayıda kalan parseller için çok sayıda talep olması halinde kime tahsis yapılacağına ilişkin bir kriter bulunmamaktadır. Bu durumda, yürürlükteki kanun hükmünde bulunan satış bedelinin üst sınırına ilişkin düzenleme nedeniyle tahsis yapılmasında zorluklar yaşanmaktadır.

Böyle bir sınırlamanın olmaması halinde, müteşebbis heyet/genel kurul tarafından bu yönde karar verilmesi koşuluyla, tahsis ve satışlar için ihale yapılması mümkün olabilecektir.

4- Kanunda öngörülen hesaplama yöntemi; zaman, enflasyon, ülke mülkiyet edinim kültürü, arsa üretimi politikaları gibi etkenlerden ari olarak belirlendiğinden, gerçekçi bir fiyat belirlemesine olanak sağlamaya elverişli değildir.

5- Yeni kurulan ve altyapısı tamamlanmamış OSB’ler açısından da problem bulunmaktadır. Uzun yıllara yayılacak altyapı yapım işlerine ilişkin maliyet tahminleri ve bunların kanun hükmündeki şekilde güncellenmesi, ülke ekonomisinin gerçekleri ile örtüşmeyebilmektedir.

Altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde yatırım tutarlarının ve diğer masrafların tahmini olarak hesaplanacağı ve bu şekilde hesaplanan parsel birim maliyetinin sonraki yıllar için yeniden değerleme oranlarına göre güncelleneceği yönündeki düzenleme, problemlidir.

Başlangıçta “tahmini” olarak belirlenen altyapı masrafları, altyapı yatırımları gerçekleştirildikçe somutlaşmaktadır. Kısmen de olsa, gerçekleşmiş altyapı yatırımlarının gerçekleşmiş değerlerinin esas alınmayıp, önceden tahmini olarak hesaplanmış parsel birim maliyetine yeniden değerleme oranı uygulanarak parsel birim maliyeti hesaplanmasının bu surette devam ettirilmesi, kabul edilebilir değildir.

c) Sonuç

Yukarıda açıklanan nedenlerle; 4562 sayılı Kanunun 15’inci maddesinin ikinci fıkrasıyla getirilen sınırlamanın uygulanması, ticari hayatın olağan akışına ve hakkaniyete aykırı olduğu gibi, OSB’ler açısından haksız ve katlanılamaz sonuçlar doğuracak niteliktedir.

Bu hüküm ile getirilen sınırlamanın ivedilikle kaldırılmasında yarar olduğu değerlendirilmektedir.