Organize Sanayi Bölgeleri ve imar mevzuatlarında yapılan güncel değişikliklerle; OSB'lerde imar planı iş ve işlemlerinde ve uygulamalarında radikal değişiklikler yapılmıştır. Bu makalede, OSB imar planlarına ilişkin getirilen yeniliklere ve imar planı iş ve işlemlerinin hangi usul ve esaslar çerçevesinde yürütüleceğine ilişkin açıklamalara yer verilmektedir.

A) Bilindiği üzere; OSB Uygulama Yönetmeliğinde yapılan ve 16.04.2020 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle, Yönetmeliğin "imar planı yapımı" başlıklı 36'ncı maddesi tümüyle değiştirilmiştir.

Yapılan bu değişiklikle;

• Sanayi parsellerinde emsal değerleri, "0.70" ya da "1.00" olmak üzere seçenekli olarak düzenlenmiştir. Halen emsali "0.70" olan OSB'ler, eğer "1.00" emsale çıkmaya karar verirlerse, imar planı değişikliği ile bu kararlarını hayata geçirebileceklerdir.

• Emsal hesaplama kriterleri değiştirilmiştir. Örneğin zemin altı ilk bodrum kat, tek asma kat, asansör boşlukları ve yangın güvenlik holünün emsal hesabına katılmayacağı kabul edilmiştir.

• Ortak kullanım alanı için ayrılması zorunlu olan miktarlar, sanayi parselleri için belirlenen Emsal ile orantılandırılmıştır. Buna göre, sanayi parselleri için

*Emsal 0.70 olarak belirlenen OSB'lerde %8,

*Emsal 1.00 olarak belirlenen OSB'lerde %10

oranında ortak kullanım alanı ayrılacaktır.

• Sanayi parseli dışındaki kullanım alanlarında “Yençok=serbest” koşulu kaldırılmıştır.

B) 14/02/2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunla, 3194 sayılı İmar Kanununda bir çok değişiklik yapılmıştır.

İmar Kanununda yapılan bu değişikliklerin, OSB imar planları için önemli olanlarını şu şekilde özetleyebiliriz:

• Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirlenir.

• İlgili idare, 1/7/2021 tarihine kadar imar plan değişikliklerini ve revizyonlarını yapmakla yükümlüdür. Bina yükseklikleri yençok: serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği ve revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenemez. Belirlenen süre içerisinde söz konusu alanlarda yer alan parsellere ilişkin yapı ruhsatı başvurusu yapıldığında süre sonu beklenilmeden alana yönelik öncelikli olarak plan değişikliklerinin ve revizyonlarının yapılması zorunludur.

• Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur.

C) OSB Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişikliğin ardından, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı;

1- 3194 sayılı İmar Kanununda ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin 36'ncı maddesinde yapılan değişiklikler ile süreçte yaşanan gelişmelerin getirdiği gereklilikleri dikkate alarak, “Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesi”ni revize etmiş ve 17/04/2020 tarihinde yürürlüğe koyarak, "https://www.sanayi.gov.tr/mevzuat/diger/mc4303011615" adresinde yayınlamıştır.

2- 18.04.2020 tarihli ve 57540384-453.04-E.1507910 sayılı yazısıyla, 3194 sayılı İmar Kanununda ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin 36'ncı maddesinde yapılan değişiklikler çerçevesinde uygulamaya yön verecek hususlara ilişkin açıklamalar yapmış ve "ihtiyaç halinde OSB’lerin imar planı iş ve işlemlerinin, Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesi ile bu yazıda yer alan hususlara uygun olarak hazırlanarak Bakanlığa sunulacağını" belirtmiştir.

Bakanlık tarafından; tüm OSB'lere gönderilen bu yazıda aşağıdaki hususlar yer almaktadır:

"a. Zorunlu ortak kullanım alanı oranı;

OSB’lerde zorunlu ortak donatı alanı oranı, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 4 üncü maddesinin onbirinci fıkrası gereğince, OSB büyüklüğünün en az %8’idir.

Ancak onaylı bir plan kapsamında yapılaşmasını tamamlamış olan ve ortak kullanım alanları %8 oranının altında kalan OSB’lerde, mevcut oranlar (yapılaşma oranı ve ortak kullanım alanı oranı) müktesep hak kabul edilmektedir. Bu OSB’ler için ihtiyaç ve talep olmadıkça revizyon imar planı yapılması zorunlu değildir. Bu OSB’lere ilave olması halinde ilave alanın %10’u oranında ortak kullanım alanı ayrılması zorunludur.

b. Emsal ve ortak kullanım alanı oranı ilişkisi;

OSB büyüklüğünün (mevcut kısım+varsa ilave alan) %8’i oranında ortak kullanım alanı ayrılması durumunda sanayi parsellerinde KAKS=0.70 olarak belirlenir.

Sanayi parsellerinde KAKS=1.00 değerinin kullanılabilmesi için OSB büyüklüğünün (mevcut kısım+varsa ilave alan) %10’u oranında ortak kullanım alanı ayrılması zorunludur.

Bununla birlikte ilave alan, gerekli asgari ortak alanları sağlaması halinde, yapılaşma koşulları bakımından mevcut alandan bağımsız olarak da değerlendirilebilir.

c. İmar planı ve Emsal ilişkisi;

Planlama mevzuatının esasını oluşturan arazi kullanım ve tespitlerine ilişkin işlemler “Kanun”, “Plan” ve “Yönetmelik“ hiyerarşisi kapsamında ele alınır.

Buna göre sanayi parsellerinde, mer’i imar planı ile belirlenmiş olan emsal uygulanır.

İş bu Yönetmelikte yer alan Emsal:1.00 değeri, OSB bütününde %10 oranında ortak kullanım alanı mevcut olsa bile, ancak imar planı revizyonu Bakanlığımızca onaylandıktan sonra kullanılabilecektir.

Sanayi parsellerinde yapılaşma koşulları Yönetmeliğe göre revize edilirken;

- Jeolojik ve jeoteknik etüt raporu 2008 yılından önce onaylanan OSB’lerde; emsal artışına esas jeolojik ve jeoteknik etüt raporu hazırlanarak ilgili kuruma onaylatılır,

- Emsal değerleri ile birlikte çekme mesafeleri de Yönetmeliğe göre revize edilir,

- OSB büyüklüğünün en az %8’i kadar ortak kullanım alanı ayrılması halinde E=0.70 olarak önerilebilir,

- OSB büyüklüğünün en az %10’u kadar ortak kullanım alanı ayrılması halinde E=1.00 olarak önerilebilir.

Ortak kullanım alanı 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 3 üncü maddesinin (ğ) bendinde “OSB’nin amaçlarına uygun şekilde faaliyet göstermesini teminen, OSB alanı içinde planlanan yollar, altyapı ve enerji hatları ve sağlık koruma bandı hariç, OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ile park alanları” olarak tanımlanmıştır.

Bu itibarla mer’i imar planında ayrılan donatı alanlarının (idari ve sosyal tesis alanı, OSB eğitim tesis alanı, teknik altyapı alanı, arıtma tesisi alanı, OSB ticaret alanları, dini tesis alanı, sağlık tesisi alanı, spor alanı, vb) OSB mülkiyetinde olanları ile park alanları ortak kullanım alanı oranı içinde sayılabilecektir.

d. Emsal Hesabı;

Yönetmeliğin 36. Maddesi 6. fıkrasında “ Emsal (KAKS), yapının katlar alanı toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Yapı emsali belirlenirken; zemin altı ilk bodrum haricindeki bodrum katların % 25’i, çekme ve çatı katı ile kapalı çıkmalar dahil kullanabilen bütün katların toplamı hesaplanır. Bu hesaba; zemin altı ilk bodrum kat, tek asma kat, tesisat bölümleri, ışıklıklar, yangın merdivenleri, kömürlük, sığınak, asansör boşlukları, yangın güvenlik holü ve bodrum veya çatıda yapılan otoparklar katılmaz. Ancak emsal harici bodrum katlar ve asma katın toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.” hükmüne haizdir.

Mer’i imar planında bu hükme aykırı plan notu yok ise planlı alanlarda emsal hesabı yaparken yukarıdaki maddenin uygulanmasında engel bulunmamaktadır. Eğer mevcut imar planı plan notlarında emsal hesabına ilişkin farklı bir hüküm var ise öncelikle plan hükmünün uygulaması ya da bu hükmün yukarıdaki hükümle tadil edilmesi için plan revizyonu hazırlanması gereklidir.

e. “Ortak Kullanım Alanı” ile “Hizmet ve Destek Alanı” Yükseklikleri

Ortak kullanım alanları ile hizmet ve destek alanlarında “Yençok=serbest” düzenlemesi, 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen 8/b maddesi uyarınca, Yönetmeliğin 36 ncı maddesinin 3 üncü ve 4 üncü fıkralarından kaldırılmıştır.

Bu alanlarda kullanılabilecek yükseklikler Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesinde kullanım amacına göre, dini tesis alanları hariç olmak üzere, 6.50 m ile 15.50 m arasında belirlenmiştir.

Mer’i imar planında ortak kullanım alanlarında ile hizmet ve destek alanlarında “Yençok=serbest” olarak belirlenen bina yükseklikleri Organize Sanayi Bölgeleri İmar Planı Şartnamesinde belirlenen yüksekliklere göre, 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 20 inci maddesi gereğince, 01/07/2021 tarihine kadar revize edilmelidir.

f. Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu

Bundan böyle her tür ve içerikteki plan değişikliği ve revizyonu teklifleri, 3194 sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8 gereğince, ihtiyaç analizini içeren "Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu" ile birlikte Bakanlığımıza sunulmalıdır.

"Sosyal ve Teknik Altyapı Etki Değerlendirme Raporu", değişikliğin zorunlu teknik gerekçesini, OSB'nin sosyal ve teknik altyapı ihtiyaç analizi ile hâlihazırda sunulan hizmetleri ve yeterliliğini, değişikliğin sosyal ve teknik altyapı dengesine etkisini, varsa alınması gerekli tedbirleri ve önerileri içermeli; plan müellifi ile OSB’yi temsil ve ilzama yetkili iki kişi tarafından imzalanmalıdır."

#imarplanı #OSBUygulamaYönetmeliği