Organize Sanayi Bölgelerinde bulunan sanayi parsellerinin satış bedellerinin kim tarafından ve ne şekilde tespit edileceğine ilişkin tereddütleri gidermek için konuya açıklık getirmekte fayda görülmektedir.

1) Arsa bedelinin tespiti konusunda görev ve yetki

4562 sayılı Kanunun 15'inci maddesinin birinci fıkrası, "Arsa satışları müteşebbis heyetin belirleyeceği prensipler içerisinde yönetim kurulunun yetki ve sorumluluğu ile gerçekleştirilir." hükmünü amirdir. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 23'üncü maddesinin birinci fıkrasının (ş) bendinde ise, "Arsa tahsis ve satış prensiplerinin, ...belirlenmesi", müteşebbis heyet ve genel kurulun devredemeyeceği görev ve yetkileri arasında düzenlenmiştir.

Arsa satışlarına ilişkin olarak müteşebbis heyet/genel kurula verilen bu görev ve yetki, kuşkusuz tahsis ve satış bedellerinin belirlenmesi ve belirlenen bu bedellerin yıllar itibariyle ne şekilde güncelleneceğinin kararlaştırılması görev ve yetkisini de içermektedir.

Dolayısıyla; arsa tahsis ve satışlarında tahsis bedelinin belirlenmesi konusunda yetki, müteşebbis heyet/genel kurula aittir. Müteşebbis heyetin veya genel kurulun belirlediği prensipler ve aldığı kararlar çerçevesinde arsa tahsis ve satışlarını yapmak ise, yönetim kurulunun görevidir.

2) Arsa bedelinin tespiti konusunda sınırlama

Organize Sanayi Bölgelerinde bulunan sanayi parsellerinin hangi bedelle satılacağına ilişkin olarak mevzuatta herhangi bir düzenleme ve müteşebbis heyet/genel kurulun parsel birim satış fiyatını belirlemesine ilişkin bir sınırlama yok iken; 4562 sayılı Kanuna, 18.06.2017 tarihli ve 7033 sayılı Kanun ile eklenen 15'inci maddenin ikinci fıkrasıyla, bu konuda bir düzenleme getirilmiştir. 01.07.2017 tarihinde yürürlüğe giren söz konusu fıkra, "Parsel birim maliyeti; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’nin muhasebe kayıtlarındaki kamulaştırma, altyapı inşaatı, arıtma tesisi maliyeti, genel idare giderleri ve yatırım ile ilgili cari giderlerden oluşan toplam yatırım tutarının 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanır. Bulunan birim maliyetinin%25 fazlasını geçmemek üzere parsel birim satış fiyatı belirlenir. Altyapı yatırımları devam eden OSB’lerde yatırım tutarları ve diğer masraflar tahmini olarak hesaplanır ve kalan harcamalar için taahhütname alınır. Bu şekilde hesaplanan parsel birim maliyeti sonraki yıllar için yeniden değerleme oranlarına göre güncellenir." hükmünü amirdir.

Bahse konu hüküm ile, sanayi parsellerinin fiyatlandırılmasında üst sınır getirilmiştir. Fıkranın yürürlüğe girdiği 01.07.2017 tarihinden sonra yapılacak tahsis ve satışlarda, müteşebbis heyet/genel kurulun belirleyeceği parsel birim satış fiyatı, fıkra hükmü çerçevesinde tespit edilen parsel birim maliyetinin %25 fazlasını geçemeyecektir.

"Parsel birim maliyeti"nin ne şekilde hesaplanacağı; 4562 sayılı Kanunun 15'inci maddesinin ikinci fıkrasında belirtilmiş; konuya ilişkin detaylı düzenlemelere ise OSB Uygulama Yönetmeliğinin 56'ncı maddesinin üç ve devamı fıkralarında yer verilmiştir. Vurgulamak gerekir ki; sözkonusu mevzuat hükümlerinde 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile yapılması öngörülen güncelleme; "parsel birim maliyetinin hesaplanması" esnasında yapılacaktır, "parsel birim satış fiyatı belirlenirken" değil.

Mevzuatta, parsel satış bedellerinin alt sınırına ilişkin ise herhangi bir düzenleme ve sınırlama bulunmamaktadır. Kuşkusuz, yatırımcının yatırımını kolaylaştırmak ve üretime teşvik etmek adına en ucuz arsa temini, esas olmalıdır. OSB'lerin kuruluş ve var oluş amacına hizmet edecek ve sanayicinin yükünü azaltacak şekilde düşük bedellerle arsa tahsis edilmesinin önünde yasal herhangi bir engel bulunmamaktadır. Yeter ki tüm katılımcılar hakkında eşit muamele yapılsın.