Katılımcının tesisini kiraya vermesine ilişkin kurallar; 4562 sayılı Kanunun 18'inci maddesinin onuncu fıkrasında ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin 63’üncü maddesinin ilk altı fıkrasında yer almaktadır.

4562 sayılı Kanunun 18'inci maddesinin onuncu fıkrası, "OSB’lerde yer alan sanayi parsellerindeki tesislerde bir katılımcı ya da katılımcının kiracısı üretim yapabilir. 6102 sayılı Kanunda tanımlanan hâkim ve bağlı şirketler, geçici 1 inci ve geçici 2 nci madde kapsamında kurulan OSB’lerdeki 1/7/2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan tesisler ve geçici 5 inci madde kapsamında kurulan OSB’ler bu fıkrada yer alan kiralamaya ilişkin kısıtlamalardan muaftır." hükmünü içermektedir.

Söz konusu Kanun hükmünde; bir sanayi parselinde, kural olarak, bir katılımcının veya kiracının üretim yapabileceği kabul edilmiş; ancak fıkranın ikinci cümlesinde, bu kurala ilişkin olarak oldukça geniş kapsamlı bir muafiyet düzenlemesi getirilmiş ve "kiralama" yoluyla bir sanayi parselinde birden fazla tesisin kurulmasının, birden fazla şirket ve/veya kişinin üretim yapmasının yolu açılmıştır. Şöyle ki;

1- Bir sanayi parseli üzerinde, aralarında 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu kapsamında hakim ve bağlı şirket ilişkisi bulunan birden fazla şirket, "kiralama" yoluyla üretimde bulunabilecektir. Ancak bu halde, katılımcının da parselde üretim faaliyetini sürdürüyor olması gerekmektedir.

2- 4562 sayılı Kanunun geçici 1'inci ve geçici 2'nci maddeleri kapsamında kurulan OSB’lerde bulunan ve 01.07.2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan tesisler, 18'inci maddenin onuncu fıkrasında yer alan "bir sanayi parselinde bir katılımcı ya da bir kiracı bulunacağına" ilişkin kısıtlamalardan muaf tutulmuştur.

Buna göre; 4562 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kurulmuş olup da Kanunun geçici 1'inci maddesi çerçevesinde intibak işlemlerini tamamlayan OSB'lerde ve 4562 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce, mülga 5590 sayılı Ticaret ve Sanayi Odaları, Ticaret Odaları, Sanayi Odaları, Deniz Ticaret Odaları, Ticaret Borsaları ve Türkiye Ticaret, Sanayi, Deniz Ticaret Odaları ve Ticaret Borsaları Birliği Kanununun 5 inci maddesinin (r) bendinin (5) numaralı alt bendine göre kurulup yönetilmekte olan (4562 sayılı Kanunun geçici 2'nci maddesi kapsamında bulunan) OSB’lerde bulunan ve 01.07.2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan birden fazla tesis, tek bir sanayi parseli üzerinde "kiralama" yoluyla üretimde bulunabilecektir.

3- 4562 sayılı Kanunun geçici 5'inci maddesi kapsamında kurulan OSB’ler de, 18'inci maddenin onuncu fıkrasında yer alan kiralamaya ilişkin kısıtlamalardan muaftır.

Bu çerçevede; 4562 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kurulmuş olan küçük sanayi sitelerinden oluşan organize küçük sanayi bölgelerinde, hiçbir koşula bağlı olmaksızın; bir sanayi parseli üzerinde, "kiralama" yoluyla, birden fazla tesisin üretimde bulunabileceği kabul edilmiştir.

Bununla birlikte, bu istisnai durumların gerçekleşmesi ve sanayi parselinde birden fazla tesisin üretim yapmasının mümkün olması halinde dahi; kiralamanın yapılabilmesi için, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 63'üncü maddesinin uygulanması ve maddede aranan koşulların sağlanması zorunludur.

Diğer bir ifadeyle; geçerli bir kira ilişkisinin kurulabilmesi için, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 63’üncü maddesinin kiralamaya ilişkin hükümlerine uygun bir ilişki kurulması gerekmektedir. Buna göre, kiralamanın yapılabilmesi için; 63'üncü maddenin

• birinci fıkrasında öngörülen koşulların gerçekleşmesi,[1]

• ikinci fıkrasında belirtilen bilgi ve belgelerin ibrazı[2]

gerekmektedir. Yönetmelik, bu istisna kapsamında bulunan tesislerin kiralanmasında, sadece "bağımsız bölüm oluşturmadan bir bütün halinde kiraya verileceğine" dair beyanın aranmayacağını kabul etmiştir.

Bu kapsamda oluşturulacak ve kiraya verilecek bağımsız bölüm büyüklüğü ve sayısı, müteşebbis heyetin/genel kurulun bölgenin teknik altyapı durumunu da göz önünde bulundurarak alacağı kararlar ile belirlenecektir.[3]

Ayrıca, katılımcının tesisini kiraya verebilmesi için OSB’nin onayını alması ön koşul olarak kabul edilmiştir. OSB tarafından onay verilmeden üçüncü kişilerin kullanımına tahsis edilen tesislere, elektrik, su ve doğalgaz dahil hiçbir hizmet verilmez.[4]

[1] OSB Uygulama Yönetmeliği m.63/1: "Kiralamanın yapılabilmesi için;

a) Kiralanacak tesisin tapusunun alınmış olması,

b) Katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş hiçbir borcunun bulunmaması,

c) OSB yönetim kurulunca, kiralamanın mevzuat çerçevesinde usul ve esaslara uygun olduğuna ilişkin karar alınması,

gerekmektedir."

[2] OSB Uygulama Yönetmeliği m.63/2: "Kiralama halinde;

a) Kiralayandan;

1) Yeni tarihli tapu tescil belgesi,

2) Tüzel kişilerden söz konusu tesisin kiraya verilmesine ilişkin yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı,

3) Ticaret sicili tasdiknamesi,

4) Yapılacak kira sözleşmesi örneği,

5) Tesisin sanayi parselinde bulunması halinde, tesisin bağımsız bölüm oluşturmadan bir bütün halinde kiraya verileceğine dair beyan,

b) Kiracıdan;

1) Ticaret sicili tasdiknamesi,

2) Tüzel kişilerden söz konusu tesisin kiralanmasına ilişkin yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı,

3) Yapılacak faaliyeti açıklayan bilgi ve belgeler,

4) OSB tarafından hazırlanan ve kurulacak tesisin elektrik, su, doğal gaz, çalışan sayısı, atıkları ve atık özellikleri vs. bilgilerini gösterir firma yetkililerince imzalı bilgi formu,

5) Yapılacak kira sözleşmesi örneği,

6) OSB mevzuatı ile OSB iç talimatname ve sözleşmelerine uygun faaliyet gösterileceğine dair noter tasdikli taahhütname,

istenir."

[3] OSB Uygulama Yönetmeliği m.63/5: "Sanayi parsellerindeki tesislerde bir katılımcı ya da katılımcının kiracısı üretim yapabilir. 6102 sayılı Kanunda tanımlanan hâkim ve bağlı şirketler, 4562 sayılı Kanunun geçici 1 inci ve geçici 2 nci maddesi kapsamında kurulan OSB’lerdeki 1/7/2017 tarihinden önce yapı kullanma izni almış olan tesisler ve geçici 5 inci maddesi kapsamında kurulan OSB’lerde, tesisin bağımsız bölüm oluşturmadan bir bütün halinde kiraya verileceğine dair beyan aranmaz. Bu kapsamda oluşturulacak bağımsız bölüm büyüklüğü ve sayısı, müteşebbis heyetin/genel kurulun bölgenin teknik altyapı durumunu da göz önünde bulundurarak alacağı kararlar ile belirlenir."

[4] OSB Uygulama Yönetmeliği m.63/3: "OSB tarafından onay verilmeden üçüncü kişilerin kullanımına tahsis edilen tesislere, elektrik, su ve doğalgaz dahil hiçbir hizmet verilmez."