OSB mevzuatında yer alan "tapu verilmesi"ne, "geri alım hakkı şerhi"ne ve "kiralama"ya ilişkin hükümlerin birlikte uygulanması halinde yaşanan problemler; OSB Uygulama Yönetmeliğinin 105'inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendinde, 11.05.2018 tarihli ve 30418 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelikle yapılan değişiklik sayesinde, büyük ölçüde ortadan kalkmıştır.

OSB mevzuatının "katılımcının tesisini kiraya verebilmesinin" yolu açılmadan önce içerdiği hükümleri; OSB’lerde arsa spekülasyonu yapılmasını engellemek ve sanayi parselleri üzerinde üretim tesislerinin makul bir süre içinde kurulmasını ve üretime başlamasını sağlamak amacını gerçekleştirmeye elverişli ve tutarlı bir kurguya sahipti. Özetle;

• 4562 sayılı Kanunun 18'inci maddesinin altıncı fıkrasında belirtilen koşulları geçekleştiren katılımcılardan, yatırımını tamamlayıp tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak, tapularının verileceği;

• Tesisi üretime geçmeden "geri alım hakkı şerhli" olarak tapusunu alan fakat OSB Uygulama Yönetmeliğinin 108’inci maddesinde öngörülen koşulları gerçekleştirmeyen katılımcılara yapılan tahsislerin, arsa üzerindeki geri alım hakkı kullanılmak suretiyle arsanın mülkiyetinin yeniden OSB'ye geçmesini müteakip iptalinin mümkün olacağı;

• OSB Uygulama Yönetmeliğinin 105'inci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi gereğince; arsa üzerinde, katılımcı tarafından kurulacağı önceden beyan olunan tesis üretime geçmedikçe geri alım hakkı şerhinin tapu kayıtlarından kaldırılmayacağı

kabul edilmek suretiyle hedeflenen amaç güvence altına alınmıştı.

Ancak, 10.11.2008 tarihinde yürürlüğe giren yasa değişikliği ile 4562 sayılı Kanuna "Kiracı" tanımının eklenmesi ve OSB Uygulama Yönetmeliğinde kiralama ilişkisine dair düzenlemeler konulmasıyla birlikte, yukarıda özetlenen kurgunun bu saf hali bozulmuştur.

Katılımcıya ait tesise ilişkin kiralamanın yapılabilmesi için; "kiralanacak tesisin tapusunun alınmış olması" koşulu aranmakla; katılımcının, hem yatırımını tamamlayıp üretime geçirdiği tesisini hem de henüz üretime geçmemiş tesisini kiraya vermesinin yolu açılmıştır. Çünkü her iki durumda da (ilkinde geri alım hakkı şerhi konulmadan, ikincisinde geri alım hakkı şerhi konularak) "tapunun alınmış olması" koşulu gerçekleşmektedir.

Bu şekilde "kira" ilişkisine izin verilmesiyle birlikte, sanayi alanı üzerindeki "tesis"in kiracı tarafından da üretime geçirilebileceğinin kabul edilmiş olduğu tartışmasızdır.

Ancak, katılımcının üretime geçmemiş fakat geri alım hakkı şerhli tapusunu aldığı tesisini kiraya vermiş olduğu durumlarda; tapudaki "geri alım hakkı şerhinin" kaldırılması için OSB Uygulama Yönetmeliğinin 105'inci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi hükmüyle aranan "Arsa üzerinde, katılımcı tarafından kurulacağı önceden beyan olunan tesisin üretime geçmesi" koşulu, uygulamada problem yaşanmasına neden olmuştur. Bu hüküm, lafzıyla yorumlanmış ve "üzerinde geri alım hakkı şerhi bulunan ve üretime geçmeden kiraya verilen parselin" üzerindeki şerhin kaldırılması için, kiracının üretime geçmesi yeterli görülmemiş ve o nedenle de geri alım hakkı şerhinin kaldırılması imkansız hale getirilmiştir.

OSB Uygulama Yönetmeliğinde 11.05.2018 tarihli ve 30418 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelikle, bahsi geçen 105'inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendinde isabetli bir değişiklik yapılmış ve hükümde yer alan "katılımcı tarafından kurulacağı önceden beyan olunan tesis" ibaresi yürürlükten kaldırılarak, uygulamanın rahatlaması sağlanmıştır.

Artık mevzuat, gerek lafzıyla gerekse ruhuyla yorumlandığında, şu sonuca ulaşılmaktadır:

Tapusunda geri alım hakkı şerhi bulunan ve üretime geçmeden kiraya verilmiş tesisin yer aldığı arsa üzerindeki şerhin kaldırılabilmesi için, "katılımcının bizatihi kendi tesisinin üretime geçmesine" gerek bulunmamaktadır. Şerhin kaldırılması için, tesisin kiracı tarafından üretime geçirilmiş olması da yeterlidir.