OSB mevzuatında yer alan "tapu verilmesi"ne, "geri alım hakkı şerhi"ne ve "kiralama"ya ilişkin hükümlerin, özellikle aynı anda uygulanması halinde yaşanabilen problemleri ortadan kaldırabilmek amacıyla ve uygulamaya ışık tutacak şekilde açıklanmasında ve yorumlanmasında fayda olduğu düşünülmektedir.

Konuya ilişkin olarak 14 Mart 2018 tarihinde bu sitede yayımladığımız yazı; OSB Uygulama Yönetmeliğinde, 11.05.2018 tarihli ve 30418 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelikle yapılan değişikliklerle güncelliğini yitirmiştir. Bu yazımızla, konuya ilişkin açıklamalarımız, yapılan mevzuat değişiklikleri dikkate alınmak suretiyle güncellenmiştir.

OSB’lerden arsa tahsis veya satışı yapılan kişilerin spekülasyon yapmalarının engellenmesi ve sanayi parselleri üzerinde üretim tesislerinin makul bir süre içinde kurulmasının ve üretime başlamasının sağlanması, OSB mevzuatının en çok önemsediği hususlardandır. Mevzuatta bunun gerçekleşmesini sağlayacak hükümlere yer verilmek suretiyle, OSB'lerin amacına uygun bir şekilde faaliyet göstermesi güvence altına alınmaya çalışılmıştır.

Örneğin; OSB'lerde bulunan sanayi parsellerinin devrine ilişkin olarak, önce tahsis yapılması ve belli koşulların gerçekleşmesi halinde tapu devrinin yapılacağının kabul edilmiş olması; belli koşulların gerçekleştirilip üretime geçilmemesi halinde arsa tahsisinin iptali imkanının tanınmış olması; tesis üretime geçmeden tapunun verilmesi halinde OSB lehine geri alım hakkı şerhinin konuluyor olması gibi düzenlemeler, söz konusu güvenceyi sağlamaya yönelik mevzuat düzenlemelerindendir.

Mevzuatta yer alan "tahsis", "tapu verme", "arsa tahsisinin iptali", "geri alım hakkı şerhi" konularına ilişkin düzenlemeler; OSB’lerde arsa spekülasyonu yapılmasını engellemek ve sanayi parselleri üzerinde üretim tesislerinin makul bir süre içinde kurulmasını ve üretime başlamasını sağlamak açısından etkili bir kurgu oluşturmuşken; 10.11.2008 tarihinde yürürlüğe giren 23.10.2008 tarihli ve 5807 sayılı Kanunla 4562 sayılı Kanuna "Kiracı" tanımının eklenmesi ve OSB Uygulama Yönetmeliğinde kiralama ilişkisine dair düzenlemeler konulmasıyla birlikte, belirtilen kurgunun bu saf hali bozulmuştur.

OSB'lerde kiralama ilişkisinin kabul edilmesiyle birlikte; katılımcının üretime geçmemiş fakat geri alım hakkı şerhli tapusunu aldığı tesisini kiraya vermesi durumunda tapudaki "geri alım hakkı şerhinin" kaldırılması için OSB Uygulama Yönetmeliğinin 105'inci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi gereğince aranan "Arsa üzerinde, katılımcı tarafından kurulacağı önceden beyan olunan tesisin üretime geçmesi" koşulunun yorumunda ve uygulamasında sıkıntılar yaşanmaya başlanmıştır. OSB Uygulama Yönetmeliğinde 11.05.2018 tarihli ve 30418 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelikle, bahse konu 105'inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendinde isabetli bir değişiklik yapılmış ve hükümde yer alan "katılımcı tarafından kurulacağı önceden beyan olunan tesis" ibaresi yürürlükten kaldırılarak, uygulamanın rahatlaması sağlanmıştır.

Konuya ilişkin olarak öncelikle başlıklar halinde mevzuat düzenlemelerine, sonra da bu hükümler yorumlanarak uygulamanın ne şekilde yapılması gerektiği yönünde değerlendirmelerimize yer verilmiştir.

1- Tapu verilmesine ilişkin düzenlemeler

OSB'lerin amacına uygun olarak faaliyet gösterebilmesini teminen, OSB’lerde bulunan sanayi parsellerinin devrine ilişkin olarak farklı bir sistematik öngörülmüştür.

Buna göre, öncelikle arsaların tahsis edileceği, mevzuatta aranan koşulların gerçekleşmesini müteakip tapularının verilmesi suretiyle mülkiyetin devredileceği kabul edilmiştir.

4562 sayılı Kanunun 18'inci maddesinin altıncı fıkrası gereğince, OSB’lere ait arsaların mülkiyetinin devri için şu koşulların gerçekleşmesi gerekir:

1- Arsanın tahsis edilmiş olması,

2- Tahsis bedelinin tümüyle ödenmiş olması veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verilmesi,

3- OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılınılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname verilmesi.

Bu koşulları geçekleştiren katılımcılardan;

• yatırımını tamamlayıp tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan,

• tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak,

tapuları verilir.[1]

2- Arsa tahsisinin iptali ve geri alım hakkı şerhi konusundaki düzenlemeler

OSB'lerde bulunan sanayi parsellerinde, sanayi tesislerinin makul bir süre içinde kurulması ve üretim yapılmasının sağlanması amacının gerçekleştirilebilmesini teminen, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 108’inci maddesinde;

"Tahsis edilen arsa ile ilgili olarak;

a) Tahsis tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde gerçekleştireceği yapıya ait projeleri OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını almayan,

b) Yapı ruhsatı aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatını almayan,

c) Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “Çevresel Etki Değerlendirmesine tabi değildir”, “Çevresel Etki Değerlendirmesi gerekli değildir” veya “Çevresel Etki Değerlendirmesi olumlu” kararı almayan,

katılımcılara yapılan tahsis, yönetim kurulu tarafından iptal edilir."

hükmüne yer verilmiştir.

(1) sayılı başlık altında açıklandığı üzere, 4562 sayılı Kanunun 18'inci maddesinin altıncı fıkrasında öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde; tesisi üretime geçmeyen katılımcılara geri alım hakkı şerhi konularak tapularının verileceği kabul edilmiştir.

Öte yandan; OSB Uygulama Yönetmeliğinin 105'inci maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi, 11.05.2018 tarihinde yapılan değişiklikle; "OSB’den arsa tahsis veya satışı yapılan gerçek veya tüzel kişilerin spekülasyon yapmamaları ve beyan ettikleri sanayi tesislerini makul bir süre içinde kurmaları için OSB gerekli bütün tedbirleri alır ve parsellerin tapu kayıtlarına da “geri alım hakkı” şerhini koydurur. Arsa üzerinde, tesis üretime geçmedikçe geri alım hakkı şerhi tapu kayıtlarından kaldırılmaz." hükmünü amir hale gelmiştir.

Mevzuatta yer alan bu düzenlemelerden hareketle, şu sonuçları çıkarmak mümkün görünmektedir:

Tapusunu aldığı halde 108’inci maddede öngörülen koşulları gerçekleştirmeyen katılımcılara yapılan tahsislerin iptalini sağlayabilmek için, “tesisi üretime geçmeyen”lere tapularının geri alım hakkı şerhi konularak verileceği kabul edilmiştir. Böylece, geri alım hakkı şerhli tapusunu almakla birlikte 1 yıl içinde yapı ruhsatı almayan ya da 2 yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatını almayan katılımcının arsasının geri alım hakkı kullanılmak suretiyle OSB mülkiyetine geçmesi ve sonra da tahsis iptali yoluna gidilmesi mümkün kılınmıştır.

3- Kira konusundaki düzenlemeler

Başlangıçta, OSB’lerde katılımcının tesisini kiralamasına imkan tanınmamışken; 4562 sayılı Kanunun üçüncü maddesine (23.10.2008 tarihli ve 5807 sayılı Kanunla) "Kiracı" tanımının eklenmesi suretiyle bu yol açılmıştır.

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 173’üncü maddesi gereğince, katılımcıya ait tesise ilişkin kiralamanın yapılabilmesi için;

"1) Kiralanacak tesisin tapusunun alınmış olması,

2) Katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş hiç bir borcunun bulunmaması,

3) OSB yönetim kurulunca, kiralamanın mevzuat çerçevesinde usul ve esaslara uygun olduğuna ilişkin karar alınması,

gerekmektedir."

Kiralamanın kabul edilebilmesi için aranan "kiralanacak tesisin tapusunun alınmış olması" koşuluna ilişkin olarak, tapunun "geri alım hakkı şerhli" olup olmadığının bir öneminin bulunmadığını, her iki halde de katılımcının tesisini kiraya verebileceğinin kabul edildiğini belirtmek gerekir.

4- Meri mevzuatın yorumlanması ve uygulanması

OSB mevzuatının "katılımcının tesisini kiraya verebilmesinin" yolu açılmadan önce içerdiği hükümleri; OSB’lerde arsa spekülasyonu yapılmasını engellemek ve sanayi parselleri üzerinde üretim tesislerinin makul bir süre içinde kurulmasını ve üretime başlamasını sağlamak amacını gerçekleştirmeye elverişli ve tutarlı bir kurguya sahipti. Özetle;

• 4562 sayılı Kanunun 18'inci maddesinin altıncı fıkrasında belirtilen koşulları geçekleştiren katılımcılardan, yatırımını tamamlayıp tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak, tapularının verileceği;

• Tesisi üretime geçmeden "geri alım hakkı şerhli" olarak tapusunu alan fakat OSB Uygulama Yönetmeliğinin 108’inci maddesinde öngörülen koşulları gerçekleştirmeyen katılımcılara yapılan tahsislerin, arsa üzerindeki geri alım hakkı kullanılmak suretiyle arsanın mülkiyetinin yeniden OSB'ye geçmesini müteakip iptalinin mümkün olacağı;

• Arsa üzerinde, katılımcı tarafından kurulacağı önceden beyan olunan tesis üretime geçmedikçe geri alım hakkı şerhinin tapu kayıtlarından kaldırılmayacağı

kabul edilmek suretiyle hedeflenen amaç güvence altına alınmıştı.

Ancak, 10.11.2008 tarihinde yürürlüğe giren yasa değişikliği ile 4562 sayılı Kanuna "Kiracı" tanımının eklenmesi ve OSB Uygulama Yönetmeliğinde kiralama ilişkisine dair düzenlemeler konulmasıyla birlikte, yukarıda özetlenen kurgunun bu saf hali bozulmuştur.

Katılımcıya ait tesise ilişkin kiralamanın yapılabilmesi için; "kiralanacak tesisin tapusunun alınmış olması" koşulu aranmakla; katılımcının, hem yatırımını tamamlayıp üretime geçirdiği tesisini hem de henüz üretime geçmemiş tesisini kiraya vermesinin yolu açılmıştır. Çünkü her iki durumda da (ilkinde geri alım hakkı şerhi konulmadan, ikincisinde geri alım hakkı şerhi konularak) "tapunun alınmış olması" koşulu gerçekleşmektedir.

Bu şekilde "kira" ilişkisine izin verilmesiyle birlikte, sanayi alanı üzerindeki "tesis"in kiracı tarafından da üretime geçirilebileceğinin kabul edilmiş olduğu tartışmasızdır.

Katılımcının üretime geçmemiş fakat geri alım hakkı şerhli tapusunu aldığı tesisini kiraya vermiş olması durumunda; tapudaki "geri alım hakkı şerhinin" kaldırılması için aranan "Arsa üzerinde, katılımcı tarafından kurulacağı önceden beyan olunan tesisin üretime geçmesi" koşulunun yorum ve uygulamasındaki sıkıntılar, söz konusu hükümde 11.05.2018 tarihinde yapılan değişiklikle ortadan kalkmıştır.

Artık mevzuat, gerek lafzıyla gerekse ruhuyla yorumlandığında, şu sonuca ulaşılmaktadır:

Tapusunda geri alım hakkı şerhi bulunan ve üretime geçmeden kiraya verilmiş tesisin yer aldığı arsa üzerindeki şerhin kaldırılabilmesi için, "katılımcının bizatihi kendi tesisinin üretime geçmesine" gerek bulunmamaktadır. Şerhin kaldırılması için, tesisin kiracı tarafından üretime geçirilmiş olması da yeterlidir.

[1] 4562 sayılı Kanunun 18'inci maddesinin 7 ve 8'inci fıkralarında yer alan, "banka veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi kullanılması halinde üretime geçme şartı aranmaksızın geri alım hakkı şerhi konulmadan tapu verileceğine ilişkin" düzenlenme, konumuzu ilgilendirmediğinden; bu başlık altında üzerinde durulmamıştır.