"Sanayinin Geliştirilmesi ve Üretimin Desteklenmesi Hakkında Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı Taslağı" ile 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununa aşağıdaki maddenin eklenmesi öngörülmektedir.

“OSB’lerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kurması

EK MADDE 5 – OSB’ler, 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 48 inci ve 49 uncu maddelerine göre yönetim ve hisse çoğunluğu OSB tüzel kişiliğinde olmak ve münhasıran OSB’lerde faaliyet göstermek şartıyla gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurabilir.

OSB’lerin kuracağı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, katılımcı hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Ancak bu Kanunun 18 inci maddesinde yer alan kısıtlamalar ile üretim yapmaktan ve üretim yapma taahhüdünden muaftır.

Bakanlık, OSB’lerin kuracağı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının üst yapılı veya üst yapısız parsel satışına, kiralanmasına ve üst hakkı kurulmasına ilişkin tavan bedeller veya prensipler ile satış, kiralama ve üst hakkı tesis edilecek sektörleri belirlemeye yetkilidir.

OSB’lerin kuracağı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ana sözleşmesi, ortaklık yapısı, işleyişi, faaliyetleri ve diğer hususlar yönetmelikle düzenlenir.”

Söz konusu maddenin gerekçesinde; "OSB’lerin münhasıran OSB içerisinde faaliyet göstermesi şartı ile gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurmasına izin verilerek sanayicinin OSB’lerdeki parsellere farklı finansman yöntemleri ile ulaşması sağlanmış olup, OSB’ler içerisinde üst yapılı veya üst yapısız parsel satışı ya da kiralanması ve parseller üzerinde üst hakkı tesis edilebilmesine imkan tanınmaktadır." denilmektedir.

OSB'lerin "Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı" kurmasına imkan sağlayan bu düzenlemeyle, söz konusu ortaklıklara OSB mevzuatının amacıyla ve ruhuyla bağdaşmayan yetkiler tanınmaktadır.

Maddenin bu şekliyle kabulü halinde; OSB'lerin etkin/verimli var oluşlarını ve kamusal amaçlarını gerçekleştirmelerini teminen getirilmiş yasal sınırlamalar nedeniyle OSB'lerin dahi yapamayacakları bir takım iş ve işlemleri, kuracakları ve katılımcı olarak kabul edilen bu ortaklıkların yapmalarına imkan sağlanmış olacaktır.

Şöyle ki;

OSB’lerde bulunan alanların amacına uygun olarak kullanımını ve bu suretle OSB’lerin planlı üretim alanı oluşturma hedefine ulaşmalarını sağlayabilmek için, mevzuatta bir takım tedbirler öngörülmüştür.

OSB mülkiyetinde bulunan parsellerin mülkiyetinin devrinden önce tahsis sisteminin kabul edilmesi ve tahsis yapıldıktan sonra mevzuatta aranan koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyetin geçmesine izin verilmesi, bu amaca hizmet eden en önemli tedbirlerdendir[1]. Buna göre; OSB tarafından katılımcıya, öncelikle arsa tahsisi yapılmakta, mevzuatta öngörülen koşulların gerçekleşmesini müteakip tapuları verilmek suretiyle mülkiyetleri devredilmektedir. Katılımcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde OSB tarafından tahsis iptal edilmektedir.

Kanun Tasarısıyla 4562 sayılı Kanuna eklenmesi öngörülen Ek 5. maddede yer alan düzenlemeyle; katılımcının mülkiyeti kazanabilmesi için aranan "mevzuatta yer alan koşulları yerine getirmek" yükümlülüğüne istisna getirilmektedir. Bu durumun, söz konusu yükümlülükleri içeren mevzuat düzenlemelerinden beklenen "OSB'lerin kamusal amaçlarının gerçekleşebilmesi" işlevine ciddi anlamda engel oluşturacağı düşünülmektedir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına sağlanması öngörülen imkanların çok daha azının OSB'lere tanınması suretiyle, madde gerekçesinde belirtilen amaçlara ulaşmak adına; belirttiğimiz sakıncalardan uzak, çok daha gerçekçi ve verimli çözüm üretilmesinin mümkün olacağı düşünülmektedir.

[1] Kanun Tasarısıyla 4562 sayılı Kanunun 18. maddesine eklenmekte olan fıkra hükmü, şu içeriktedir:

"Tahsis edilen arsaların tapuları; katılımcı tarafından tahsis bedelinin tümüyle ödenmesi veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verilmesi ve OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname vermesi koşullarının gerçekleşmesi halinde; tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak verilir."